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南京楼市频现日光盘 部分楼盘年涨幅超20%

2014-04-17 16:08:14 来源: 今日早报 作者:
摘要:当国内越来越多的城市陷入成交低迷之时,南京楼市却逆市热销,这一反常现象已经引发房地产业内人士高度关注。近日,本报记者赶赴南京探访当地楼市,试图还原南京楼市的真实景象。日光盘 比比皆是尽管没有推出新房源,但售楼处现场还是有不少购房者,围着销售

当国内越来越多的城市陷入成交低迷之时,南京楼市却逆市热销,这一反常现象已经引发房地产业内人士高度关注。近日,本报记者赶赴南京探访当地楼市,试图还原南京楼市的真实景象。

“日光盘”比比皆是

尽管没有推出新房源,但售楼处现场还是有不少购房者,围着销售员一个劲地急切询问,下一次什么时候开盘。4月12日上午,记者来到宋都南郡国际[最新消息 价格 户型 点评]售楼处,虽然没能赶上开盘热卖的场景,但还是能感受到这个楼盘热销的余温。

“我们这个楼盘去年11月23日首次开盘,开盘当天280多套房源一套不剩。3月23日第二次开盘,430多套房源成交率96%。”宋都[简介 最新动态]南郡国际销售经理裴建华向记者讲述了开盘时的盛况,每次都是几个人抢一套房,只要不是太差的户型,客户几乎都会毫不犹豫地下单,生怕一犹豫就会被其他客户抢走。

宋都南郡国际位于南京板桥街道,在南京的西南方向,距市中心20多公里,是一个纯刚需楼盘。从两次开盘的成交情况看来,似乎没有什么可以阻挡这个远郊楼盘的热销。位于同一板块的另一楼盘金域华府,即将近期推盘,然而蓄客量已远远超过房源量。“这一次要推出几十套房源,具体开盘时间还没有定,现在登记的意向客户已经有好几百人了。要是等到开盘了再来登记,肯定抢不到房。”金域华府售楼处工作人员告诉记者。

南京楼市热销现象,从去年一直持续至今,“日光盘”屡见不鲜。去年9月14日,仁恒江湾城开盘推出340套房源,开盘前意向客户排到1100多号,甚至有的客户为了增加命中率,全家人齐出动争抢排号,毫无悬念的是所有房源几乎被抢购一空。而就在同一天,旭日爱上城推出216套房源,半小时之内被购房者一扫而光。据当地媒体统计,2013年南京楼市的“日光盘”超过10个。

即便是在春节前的1月份,南京楼市也仍然没有“打烊”,先后有22个楼盘开盘,其中保利紫荆公馆[最新消息 价格 户型 点评]实现“日光”,224套精装花园洋房全部售罄。而在上周开盘的石林中心城、银亿东城等楼盘,开盘当天的成交率也全都达到8成。南京楼市在今年1月份的成交量,大幅超过去年,在全国房地产市场中一枝独秀。

“南京楼市并不是某一个或者某几个板块热销,也不是某几个楼盘热销,而几乎是所有板块所有楼盘,销售表现都是不错。”当地一位业内人士告诉记者,作为开发商他们几乎没有感受到销售压力。

“限价令”难遏涨价

如果是通过降价实现热销,这并不足为奇,然而南京楼市却是在涨价的同时实现热销,这让其他很多城市的开发商羡慕不已。

金域华府上一次开盘均价9400元/平方米,而最新开盘价已经涨至11999元/平方米,涨幅高达27%。“相比区域在售楼盘的价格,我们最新的开盘价并不高。涨幅这么大,是因为上一次开盘的价格比较低。”金域华府售楼处销售人员如是说。金域华府上一次开盘是在2013年3月,也就是说同一个楼盘一年时间房价上涨幅度已经超过20%。同一板块的宋都南郡国际,今年3月份的开盘价相比去年11月份的首开[简介 最新动态]价格,也上调了500元/平方米。

南京楼市房价上涨,不仅仅体现在刚需楼盘上,一些豪宅项目涨势也很明显。以浦口豪宅雅居乐滨江国际[最新消息 价格 户型 点评]为例,4月15日申领出的预售证,申报的毛坯单价较上一次上涨3000元/平方米。河西板块的和府奥园,去年9月份的售价25000元/平方米左右,最新的申报价是28500元/平方米,涨幅达14%。

“从去年下半年开始,南京市房管局推出‘限价’措施,如果楼盘申报的价格高于区域均价10%,将不予以发放预售证。但是这一措施,并未有效控制房价,反而对新一轮房价上涨起到推波助澜作用。”当地一名开发商告诉记者,去年四季度多个楼盘因为申报价涨幅超过10%而不能开盘,结果就导致市场供应量进一步萎缩。这些楼盘到了今年都领到了预售证,倒不是开发商调低了价格,而是因为到了新的一个年度区域均价基数发生了变化,于是去年申报的价格到了今年就达标了。这样一来,这些楼盘今年的开盘价,相比去年的价格涨了不少。

此外,为了规避“限价令”,南京的一些楼盘通过“毛坯改精装”的方式,达到了涨价目的。表面上看毛坯价涨幅在10%以内,但如果把精装修的价格也计算在内,房价实际涨幅恐怕已经超过10%。

热销将持续较长时间

南京房价不断走高,也与去年南京土地市场地王频现有着直接关系。过去的这一年,是南京土地市场最热的一年,先后共有18宗土地单价创下区域新高,成为推动当地房价上涨的直接动力。

2013年南京土地市场与杭州土地市场颇为相似,大量外来房企涌入,成为高地价的推手。去年南京共出让84宗土地,溢价率超过50%的共有22宗,其中仙林G26商办混合用地溢价率更是高达138.5%。

“一些板块的在售楼盘价格才14000-15000元/平方米,可是新拍出的楼面价却已经达到12000元/平方米,房价能不涨吗?”宋都南郡国际销售经理裴建华认为,除了旺盛的需求之外,地价上涨自然也是南京房价上涨的重要原因。如果楼面价达到12000元/平方米,新房售价达到20000元/平方米,一点也不为过。

不过,上个月南京出台“宁七条”,规定土地出让溢价率45%封顶,这对平抑地价将会起到一定的作用。不过,由于南京的大量高价地已经在2013年出让,因此这一政策在楼市中真正显效,显然至少要到一年之后。

就在4月3日的南京土地拍卖会上,丝毫看不出土地市场降温的迹象。江宁空港开发区G13地块,经过23轮激烈角逐,最终以10858元/平方米的楼面价成交,成为江宁新地王。

至于市场未来走势,当地业内人士普遍预计热销局面还将维持较长一段时间。跟去年相比,南京楼市今年以来的开盘数量逐渐增多,但是供不应求的市场格局短期内还难以彻底改变。南京楼市目前的住宅库存量只需要5个时间消化即可,远没有达到高库存的标准线,房价仍将继续上行。

“到处都是楼盘涨价的消息,晚几个月买就有可能多掏好几万元。”在南京一家私企上班的张先生向记者表示,他的同事和朋友都认为南京房价还要涨,因此他也决定在这个月把买房的事情搞定。至少目前看来,面对涨了一年多的房价,不少南京人都有“抢房”的冲动。而在二手房市场,房东不断调高挂牌价的现象,也是屡见不鲜。

不过从长期看,随着2013年出让的土地项目进入上市高峰,南京楼市的供应量也将会迎来一轮井喷,供不应求的市场格局就会发生较大变化。但是这一时间节点,最早到来也要到今年下半年。如果说南京房价大涨的根本原因是因为供不应求的话,那么实现房价平稳的最有效手段,也只有增大供应量。

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